Mieter kündigen in der Türkei: Gründe und Ablauf 2026 – Leitfaden für Vermieter

Wenn das Verhältnis zu einem Mieter zerrüttet ist oder Sie die Immobilie zurückbenötigen, lautet die erste Frage: „Wie bringe ich meinen Mieter dazu, auszuziehen?"

Das türkische Recht bietet Mietern einen erheblichen Schutz, sodass eine Räumung nur auf Grundlage bestimmter, gesetzlich festgelegter Gründe verfolgt werden kann.

In diesem Leitfaden führen wir Vermieter Frage für Frage durch die Gründe und den Ablauf einer Mieterräumung.

Aus welchen Gründen kann ich meinen Mieter zur Räumung zwingen?

Die in den Artikeln 350–356 des türkischen Obligationenrechts festgelegten Hauptgründe für eine Räumung sind Nichtzahlung der Miete, Nichteinhaltung einer Räumungsverpflichtung, vertragswidrige Nutzung der Immobilie, der Eigenbedarf des Vermieters sowie die Notwendigkeit eines Umbaus oder einer Sanierung.

Wie kann ich einen Mieter räumen, der die Miete nicht zahlt?

Gerät ein Mieter mit der Mietzahlung in Verzug, kann der Vermieter eine schriftliche Zahlungsaufforderung senden.

Wurden dem Mieter innerhalb desselben Mietjahres zwei berechtigte Mahnungen zugestellt, kann der Vermieter zum Ende der Vertragslaufzeit eine Räumungsklage einreichen.

Was genau bedeutet „zwei berechtigte Mahnungen"?

Innerhalb eines einzigen Mietjahres müssen dem Mieter wegen verspäteter Mietzahlung mindestens zwei gesonderte, berechtigte Mahnungen zugestellt worden sein.

Dass jede Mahnung schriftlich und im ordnungsgemäßen Verfahren erfolgt (die Zustellung über einen Notar wird empfohlen), ist für die spätere Beweisführung von großer Bedeutung.

Wie funktioniert die Eigenbedarfskündigung?

Ein Vermieter kann eine Räumungsklage einreichen, wenn er selbst, sein Ehegatte, seine Nachkommen, seine Vorfahren oder andere Personen, denen gegenüber er gesetzlich unterhaltspflichtig ist, einen echten Bedarf an der Wohnung oder dem Geschäftsraum entwickeln — vorausgesetzt, dieser Bedarf ist real und wird in gutem Glauben geltend gemacht.

Diese Klage muss innerhalb einer bestimmten Frist nach Ablauf der Mietvertragslaufzeit eingereicht werden.

Ist eine Räumung wegen Umbau oder Sanierung möglich?

Ja.

Eine Räumung kann verlangt werden, wenn es erforderlich ist, die Immobilie für einen Umbau, eine wesentliche Instandsetzung, eine Erweiterung oder eine Sanierung zu räumen, und ein Verbleib des Mieters während dieser Arbeiten nicht möglich ist.

Was ist eine Räumungsverpflichtung und wie wird sie genutzt?

Eine Räumungsverpflichtung (tahliye taahhüdü) ist eine schriftliche Verpflichtungserklärung des Mieters, die Immobilie bis zu einem bestimmten Datum zu räumen.

Verlässt der Mieter die Immobilie nicht bis zum vereinbarten Datum, kann der Vermieter auf Grundlage dieser Verpflichtung entweder im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch Klage die Räumung verlangen.

Was, wenn der Mieter die Immobilie vertragswidrig nutzt?

Die Nutzung der Immobilie zu einem anderen als dem vereinbarten Zweck oder eine erhebliche Störung der Nachbarn kann dem Vermieter einen Räumungsgrund verschaffen; auch hier ist ein ordnungsgemäß durchgeführtes Mahnverfahren von Bedeutung.

Ist vor Einreichung einer Räumungsklage ein Schlichtungsverfahren erforderlich?

Ja.

Seit dem 1. September 2023 ist die vorherige Anrufung eines Schlichters — mit Ausnahme der Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung — zwingende Voraussetzung für Räumungsklagen aus einem Mietverhältnis.

Klagen, die unmittelbar und unter Umgehung des Schlichtungsverfahrens eingereicht werden, können aus verfahrensrechtlichen Gründen abgewiesen werden.

Worin unterscheidet sich die Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung von der Räumung durch Klage?

Bleibt die Miete unbezahlt, kann der Vermieter beim Vollstreckungsamt ein „Zwangsvollstreckungsverfahren mit Räumungsantrag" einleiten; in bestimmten Fällen kann dieser Weg schneller zum Ziel führen als eine allgemeine Räumungsklage.

Welcher Weg für Ihre konkrete Situation besser geeignet ist, sollte anhand der Art der Mietforderung beurteilt werden.

Wie lange dauert eine Räumungsklage?

Die Dauer hängt von der Auslastung des Gerichts, den Besonderheiten des Falls und etwaigen Einwendungen der Parteien ab, doch solche Verfahren können oft mehrere Monate in Anspruch nehmen.

Was passiert, wenn sich der Mieter der Räumung widersetzt?

Verlässt der Mieter die Immobilie trotz eines rechtskräftigen Räumungsurteils nicht, kann der Vermieter beim Vollstreckungsamt eine Zwangsräumung einleiten.

Darf ich die Schlösser selbst austauschen oder die Sachen des Mieters entfernen?

Nein — davon wird dringend abgeraten.

Eigenmächtige Maßnahmen vor Abschluss des gesetzlichen Räumungsverfahrens — das Entfernen der Sachen des Mieters, der Austausch der Schlösser oder das Abstellen von Versorgungsleistungen wie Strom oder Wasser — können Sie selbst dann in erhebliche rechtliche und sogar strafrechtliche Schwierigkeiten bringen, wenn Sie im Recht sind.

Eine Räumung muss stets im gesetzlich vorgesehenen Verfahren erfolgen — entweder durch Klage oder im Wege der Zwangsvollstreckung.

Was Sie nicht tun sollten

Mahnungen nicht ordnungsgemäß zustellen

Dass Mahnungen schriftlich und in nachweisbarer Form (vorzugsweise über einen Notar) erfolgen, ist für einen reibungslosen Verfahrensablauf von Bedeutung.

Das Schlichtungsverfahren überspringen

Klagen, die ohne vorherige Anrufung des verpflichtenden Schlichtungsverfahrens eingereicht werden, können aus verfahrensrechtlichen Gründen abgewiesen werden und kosten dadurch wertvolle Zeit.

Eine eigenmächtige Räumung versuchen

Der eigenmächtige Austausch von Schlössern oder das Entfernen von Sachen kann rechtswidrige Folgen nach sich ziehen.

Kurz-Checkliste

1. Bestimmen Sie, welcher der gesetzlichen Gründe auf Ihren Räumungsgrund zutrifft.

2. Senden Sie bei Mietrückständen Ihre Mahnungen schriftlich und im ordnungsgemäßen Verfahren.

3. Achten Sie bei der Eigenbedarfskündigung genau auf die Fristen.

4. Führen Sie vor Klageerhebung das verpflichtende Schlichtungsverfahren durch.

5. Führen Sie das Verfahren gemeinsam mit einem Anwalt.

6. Versuchen Sie zu keinem Zeitpunkt eine eigenmächtige Räumung.

Häufig gestellte Fragen

Mein Mieter will trotz Ablaufs des Mietvertrags nicht ausziehen — kann ich ihn sofort räumen lassen?

Der bloße Ablauf der Vertragslaufzeit reicht für eine Räumung nicht aus — es muss einer der gesetzlichen Gründe vorliegen.

Mein Mieter hat mündlich gesagt „Ich ziehe in einem Monat aus" — reicht das aus?

Damit eine Räumungsverpflichtung wirksam ist, muss sie schriftlich erfolgen und vom Mieter aus freiem Willen unterzeichnet sein.

Ich habe meinen Mieter wegen Eigenbedarfs geräumt, und er erfährt später, dass ich die Immobilie an jemand anderen vermietet habe — was passiert dann?

Ein Räumungsantrag auf Grundlage eines nicht tatsächlich bestehenden Bedarfs kann den Vermieter einer Schadensersatzklage des Mieters aussetzen — deshalb muss der Bedarf in gutem Glauben bestehen.

Ist eine Räumung möglich, wenn kein schriftlicher Mietvertrag besteht (mündliches Mietverhältnis)?

Auch ohne schriftlichen Vertrag kann das Bestehen eines Mietverhältnisses durch andere Beweismittel nachgewiesen werden — ein schriftlicher Vertrag erleichtert die Beweisführung jedoch erheblich.

Fazit

Die Räumung eines Mieters ist ein stufenweiser Prozess, der sowohl einen gültigen Rechtsgrund als auch die vollständige Einhaltung des Verfahrens erfordert.

Ein unsachgemäß durchgeführter Räumungsversuch kann das Verfahren verlängern oder sich gegen Sie wenden — selbst wenn Sie im Recht sind.

Atalya Hukuk Bürosu berät und vertritt Vermieter in Antalya im Immobilienrecht, einschließlich Mieterräumungsklagen und Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung.

Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Bitte konsultieren Sie für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Einschätzung einen Anwalt.

Quellen

• Türkisches Obligationenrecht Nr. 6098, Art. 350–356
• Gesetz Nr. 6325 über Schlichtung in Zivilstreitigkeiten (Bestimmungen zur verpflichtenden Schlichtung als Voraussetzung für Räumungsklagen aus Mietverhältnissen)