Was ist eine Ecrimisil-Klage? Der Preis des mietfreien Wohnens unter Miteigentümern

Was ist eine Ecrimisil-Klage? Der Preis des mietfreien Wohnens unter Miteigentümern

Ein Haus, ein Geschäft oder ein Grundstück, das mehrere Erben gemeinsam geerbt haben, wird in der Praxis häufig zum Gegenstand eines der häufigsten Streitfälle unter Miteigentümern (paydaşlık): Nur ein Miteigentümer wohnt tatsächlich in der Immobilie oder vereinnahmt die gesamte Miete, während die übrigen Miteigentümer keinerlei Nutzen daraus ziehen. In dieser Situation steht den übrigen Miteigentümern eines der wirksamsten Rechtsmittel zur Verfügung: die Ecrimisil-Klage (Entschädigung für unbefugte Nutzung). Dieser Beitrag erläutert, was Ecrimisil bedeutet, unter welchen Voraussetzungen sie geltend gemacht werden kann, wie die Entschädigung berechnet wird und welches Verfahren zu befolgen ist.

Was ist Ecrimisil und wann entsteht der Anspruch?

Ecrimisil ist eine Entschädigung für die unbefugte Nutzung, die von einer Person verlangt werden kann, die eine fremde – oder gemeinsam gehaltene – Immobilie ohne Zustimmung oder Einverständnis des Eigentümers (oder Miteigentümers) nutzt. Die Rechtsgrundlage findet sich in Art. 995 des türkischen Zivilgesetzbuchs (Türk Medeni Kanunu, „TMK") über die Folgen unrechtmäßigen Besitzes: Ein bösgläubiger Besitzer, der eine Sache, zu deren Rückgabe er verpflichtet ist, unrechtmäßig zurückbehält, muss den dadurch entstandenen Schaden ersetzen. Der türkische Kassationshof (Yargıtay) wendet diesen Grundsatz in ständiger Rechtsprechung auch auf die häufig unter Erben auftretenden Miteigentumsstreitigkeiten an: Ein Miteigentümer, der die Immobilie tatsächlich bewohnt oder deren Mieteinnahmen vereinnahmt, kann verpflichtet sein, den übrigen Miteigentümern den ihrem Anteil entsprechenden Wert dieser Nutzung zu zahlen.

Was ist erforderlich, damit ein Miteigentümer von einem anderen Miteigentümer Ecrimisil verlangen kann?

Da bei Miteigentum jeder Miteigentümer das Recht hat, die gesamte Immobilie zu nutzen, begründet die alleinige Nutzung durch einen Miteigentümer für sich genommen noch keinen Ecrimisil-Anspruch. Das in der Rechtsprechung des Kassationshofs maßgebliche Kriterium ist, ob die Nutzung durch den besitzenden Miteigentümer im Rahmen dessen blieb, was der andere Miteigentümer akzeptiert oder stillschweigend geduldet hat. Mit anderen Worten wird in der Regel verlangt, dass der Miteigentümer, der Ecrimisil geltend machen will, dem besitzenden Miteigentümer seinen Wunsch, die Immobilie ebenfalls zu nutzen, oder seine Forderung nach einer Entschädigung ausdrücklich mitgeteilt hat (etwa durch eine förmliche Mitteilung, „ihtarname"), oder auf andere Weise deutlich Widerspruch gegen die Alleinnutzung erhoben hat. Für den Zeitraum nach dieser Mitteilung oder diesem Widerspruch steht der Ecrimisil-Anspruch auf einer deutlich stärkeren Grundlage.

Wie wird die Höhe der Ecrimisil-Entschädigung berechnet?

Die Höhe der Ecrimisil-Entschädigung wird auf Grundlage des vergleichbaren Marktmietwerts der Immobilie berechnet, im Verhältnis zum Anteil des anspruchstellenden Miteigentümers. Ein Miteigentümer mit einem Anteil von 1/4 kann beispielsweise 1/4 des angemessenen monatlichen Marktmietwerts der Immobilie für den betreffenden Zeitraum verlangen. In der Praxis lassen Gerichte hierzu ein Sachverständigengutachten (bilirkişi) erstellen, das die Beschaffenheit, Lage und vergleichbare Mietwerte der Immobilie berücksichtigt; der anspruchsberechtigte Zeitraum wird in der Regel anhand der Zeitspanne zwischen dem Datum der Mitteilung bzw. des Widerspruchs und dem Datum der Klageerhebung bestimmt.

Wie lange ist die Verjährungsfrist für Ecrimisil-Ansprüche?

In der türkischen Gerichtspraxis werden Ecrimisil-Ansprüche in Anlehnung an die für Mietforderungen geltenden Verjährungsfristen beurteilt und unterliegen in der Regel einer 5-jährigen Verjährungsfrist. Das bedeutet, dass Ansprüche auf Entschädigung für vergangene unbefugte Nutzung nicht zeitlich unbegrenzt geltend gemacht werden können: Für Zeiträume, die über einen angemessenen, vom Datum der Forderung oder Klage rückwirkend berechneten Zeitraum hinausgehen, ist eine Geltendmachung unter Umständen nicht mehr möglich. Es ist daher wichtig, das Verfahren ohne Verzögerung einzuleiten, um keine Ansprüche zu verlieren.

Wie läuft das Verfahren einer Ecrimisil-Klage ab?

In der Praxis beginnt das Verfahren üblicherweise damit, dass dem allein besitzenden Miteigentümer über einen Notar eine förmliche Mitteilung (ihtarname) zugestellt wird, in der ausdrücklich erklärt wird, dass der andere Miteigentümer eine Nutzungsentschädigung verlangt oder die Immobilie gemeinsam nutzen möchte. Führt die Mitteilung zu keiner Einigung, kann je nach Wert und Art der Forderung Klage vor dem zuständigen Zivilgericht erster Instanz (asliye hukuk mahkemesi) oder dem Friedensgericht in Zivilsachen (sulh hukuk mahkemesi) erhoben werden. Die Ecrimisil-Klage zielt auf Entschädigung für die vergangene unbefugte Nutzung ab; um die gegenwärtige Beeinträchtigung tatsächlich zu beenden, muss zusätzlich eine gesonderte Klage auf Beseitigung der Störung (men'i müdahale) erhoben werden. In der Praxis werden diese beiden Ansprüche häufig gemeinsam in derselben Klageschrift geltend gemacht.

Worauf sollte man bei einer Ecrimisil-Klage achten?

• Teilen Sie Ihre Forderung dem anderen Miteigentümer nach Möglichkeit zunächst durch eine notarielle förmliche Mitteilung mit – dies erleichtert sowohl den Nachweis Ihres guten Glaubens als auch des Datums Ihrer Forderung.
• Sammeln Sie Unterlagen, Anzeigen oder sonstige Informationen zum vergleichbaren Mietwert der Immobilie, die im Sachverständigengutachten von Nutzen sein können.
• Verzögern Sie Ihre Forderung nicht, und beachten Sie dabei die 5-jährige Verjährungsfrist.
• Wenn Sie auch die Beendigung der unbefugten Nutzung erreichen möchten, sollten Sie Ihre Ecrimisil-Forderung zusammen mit einer Klage auf Beseitigung der Störung (men'i müdahale) geltend machen.

Häufig gestellte Fragen

Ist eine förmliche Mitteilung vor Erhebung einer Ecrimisil-Klage zwingend erforderlich?

Rechtlich zwingend ist dies nicht; angesichts des in der Rechtsprechung des Kassationshofs verlangten Widerspruchs- bzw. Mitteilungserfordernisses stellt eine förmliche Mitteilung jedoch einen starken Nachweis für das Datum und den Ernst Ihrer Forderung dar.

Muss ein Miteigentümer, der in der Immobilie wohnt, automatisch Ecrimisil zahlen?

Nein. Für Zeiträume, in denen der andere Miteigentümer der Nutzung nicht ausdrücklich widersprochen oder sie stillschweigend geduldet hat, entsteht in der Regel kein Ecrimisil-Anspruch; Ecrimisil kann in der Regel ab dem Zeitpunkt verlangt werden, zu dem der Widerspruch oder die Forderung mitgeteilt wurde.

Können eine Ecrimisil-Klage und eine Klage auf Beseitigung der Störung (men'i müdahale) gleichzeitig erhoben werden?

Ja, in der Praxis werden diese beiden Ansprüche häufig gemeinsam geltend gemacht: Ecrimisil zielt auf die Entschädigung für die Vergangenheit ab, die Beseitigung der Störung auf die Beendigung der gegenwärtigen unbefugten Nutzung.

Wovon hängt die Höhe der Ecrimisil-Entschädigung ab?

Die Höhe wird auf Grundlage des vergleichbaren Mietwerts der Immobilie für den betreffenden Zeitraum berechnet, im Verhältnis zum Anteil des anspruchstellenden Miteigentümers; die Gerichte lassen diese Berechnung in der Regel durch ein Sachverständigengutachten vornehmen.

Quelle: Türkisches Zivilgesetzbuch (Türk Medeni Kanunu) Nr. 4721, Art. 995, sowie die Rechtsprechung des türkischen Kassationshofs (Yargıtay).

Dieser Inhalt dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Wir empfehlen, einen Rechtsanwalt zu konsultieren, um die konkreten Umstände Ihres aus dem Miteigentumsverhältnis entstehenden Ecrimisil-Anspruchs zu beurteilen.