Widerspruch gegen einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung: Die Anfechtungsklage

Widerspruch gegen einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung: Die Anfechtungsklage

In Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen werden die Grundregeln des gemeinschaftlichen Zusammenlebens durch Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung (kat malikleri kurulu) festgelegt. Von der Wahl des Verwalters über die Höhe des Hausgelds bis hin zur Nutzung der Gemeinschaftsflächen und Instandhaltungsarbeiten wird vieles durch solche Beschlüsse geregelt – und ein gefasster Beschluss bindet alle Wohnungseigentümer, auch diejenigen, die nicht anwesend waren oder dagegen gestimmt haben. Diese Bindungswirkung ist jedoch nicht absolut: Das türkische Gesetz über Wohnungseigentum Nr. 634 (Kat Mülkiyeti Kanunu, „KMK") räumt Wohnungseigentümern das Recht ein, einen Beschluss innerhalb bestimmter Fristen gerichtlich anzufechten, wenn dieser gegen das Gesetz, den Verwaltungsplan (yönetim planı) oder den Grundsatz von Treu und Glauben verstößt.

Wie kommt ein gültiger Versammlungsbeschluss zustande, und wen bindet er?

Gemäß Art. 30 und Art. 31 KMK muss für einen gültigen Beschluss sowohl bei der Teilnahme an der Versammlung als auch bei der Abstimmung selbst das gesetzlich vorgesehene Quorum erreicht werden – sowohl hinsichtlich der Anzahl der Eigentümer als auch ihres Grundstücksanteils (arsa payı); für bestimmte wichtige Beschlüsse, etwa Änderungen des Verwaltungsplans, ist eine qualifizierte Mehrheit erforderlich. Ein Beschluss, der nach ordnungsgemäßer Einberufung und mit dem erforderlichen Quorum gefasst wurde, bindet sämtliche Wohnungseigentümer – auch diejenigen, die nicht anwesend waren, und diejenigen, die dagegen gestimmt haben. Die bloße Aussage „Ich war nicht auf der Versammlung" oder „Ich habe diesem Beschluss nie zugestimmt" hindert für sich genommen nicht die Durchsetzung des Beschlusses; ihn außer Kraft zu setzen, ist nur durch eine fristgerechte Anfechtungsklage möglich.

Wie lange ist die Frist für die Anfechtungsklage?

Art. 33 KMK sieht strenge Fristen für die Anfechtungsklage vor. Ein Wohnungseigentümer, der an der Versammlung teilgenommen und gegen den Beschluss gestimmt hat, kann die Klage innerhalb von 1 Monat ab dem Beschlussdatum erheben. Ein Wohnungseigentümer, der nicht an der Versammlung teilgenommen hat, muss die Klage innerhalb von 1 Monat ab Kenntnisnahme des Beschlusses erheben, in jedem Fall jedoch spätestens 6 Monate ab dem Beschlussdatum – diese Sechsmonatsfrist ist eine absolute (materielle Ausschluss-)Frist, die unabhängig davon läuft, wann der Eigentümer tatsächlich Kenntnis erlangt hat. Die Klage wird beim Amtsgericht für Zivilsachen (sulh hukuk mahkemesi) am Ort der Immobilie erhoben. Das Versäumen dieser Fristen kann unabhängig davon, wie rechtswidrig der Beschluss ist, zum Verlust des Klagerechts führen – weshalb die genaue Feststellung des Zustellungs- oder Kenntnisnahmedatums entscheidend ist.

Welche Beschlüsse können angefochten werden? Anfechtungsgründe

Im Anfechtungsverfahren prüft das Gericht, ob der Beschluss gegen das Gesetz, den Verwaltungsplan oder den Grundsatz von Treu und Glauben verstößt. In der Praxis häufig anzutreffende Anfechtungsgründe sind: Beschlüsse, die ohne Einhaltung des gesetzlich vorgeschriebenen Quorums gefasst wurden; Versammlungen, die ohne ordnungsgemäße Einberufung abgehalten wurden; Maßnahmen, die eine ungerechtfertigte Ungleichbehandlung unter den Wohnungseigentümern schaffen; sowie Beschlüsse, die die Befugnisse der Versammlung überschreiten oder Verpflichtungen auferlegen, die im Verwaltungsplan nicht vorgesehen sind. Zweck und Inhalt des Beschlusses werden anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls beurteilt; grundsätzlich reicht die bloße Unzufriedenheit mit einem Beschluss für sich genommen nicht als Anfechtungsgrund aus.

Anfechtung von Hausgeld-Beschlüssen und Zwangsvollstreckung

Ein Beschluss der Eigentümerversammlung zur Festsetzung des Hausgelds (aidat) oder zur Einziehung rückständiger Beiträge kann als Grundlage für eine unmittelbare Zwangsvollstreckung (icra takibi) gegen einen zahlungssäumigen Wohnungseigentümer dienen. Gemäß Art. 20 KMK kann für verspätete Zahlungen ein monatlicher Verzugszins von 5 % verlangt werden – ein Satz, der erheblich über dem gewöhnlichen gesetzlichen Zinssatz liegt und eine unbezahlte Forderung bei längerem Verzug zu einer erheblichen finanziellen Belastung werden lassen kann. Die Erhebung einer Anfechtungsklage gegen einen Hausgeld-Beschluss setzt die Zwangsvollstreckung grundsätzlich nicht automatisch aus; ein Eigentümer, der die Vollstreckung stoppen möchte, muss beim Gericht gesondert eine einstweilige Verfügung (ihtiyati tedbir) beantragen – zusammen mit der Anfechtungsklage oder unabhängig davon.

Worauf vor Erhebung der Anfechtungsklage zu achten ist

• Prüfen Sie anhand von Unterlagen, ob die Einberufung der Versammlung ordnungsgemäß erfolgt ist (Art und Frist der Benachrichtigung).
• Prüfen Sie das Versammlungsprotokoll und das Beschlussbuch, um festzustellen, ob das erforderliche Quorum tatsächlich erreicht wurde.
• Berechnen Sie die Ein- und Sechsmonatsfristen genau, ausgehend vom exakten Beschlussdatum und dem Datum Ihrer Kenntnisnahme.
• Prüfen Sie unverzüglich die Möglichkeit einer einstweiligen Verfügung, wenn die Durchsetzung des Beschlusses einen erheblichen Schaden verursachen würde.
• Sammeln Sie alle relevanten Beweise für Ihre Klageschrift: Versammlungsprotokoll, Unterschriftenliste und Nachweis der Einberufung.

Häufig gestellte Fragen

Ich war nicht auf der Versammlung und habe erst viel später von dem Beschluss erfahren – kann ich trotzdem klagen?

Sie können die Klage innerhalb von 1 Monat ab dem Datum Ihrer Kenntnisnahme erheben; nach Art. 33 KMK muss dieses Recht jedoch in jedem Fall spätestens 6 Monate nach dem Beschlussdatum ausgeübt werden. Nach Ablauf dieser Sechsmonatsfrist spielt es keine Rolle mehr, wann Sie tatsächlich Kenntnis erlangt haben – das Klagerecht erlischt.

Was passiert, wenn mein Widerspruch gegen den Beschluss nicht im Protokoll festgehalten wurde?

Wird der Widerspruch nicht protokolliert, kann es später schwieriger sein, zu beweisen, dass Sie „an der Versammlung teilgenommen und gegen den Beschluss gestimmt haben". Es ist daher ratsam, Ihren Widerspruch während der Versammlung ausdrücklich zu erklären und protokollieren zu lassen – dies liefert wichtige Beweise für eine mögliche Anfechtungsklage.

Kann ein Mieter eine Klage auf Anfechtung eines Versammlungsbeschlusses erheben?

Nein. Das Recht zur Erhebung einer Anfechtungsklage steht nach Art. 33 KMK den Wohnungseigentümern zu; ein Mieter kann diese Klage nicht in eigenem Namen erheben. Betrifft ein Beschluss den Mieter unmittelbar, kann er den Wohnungseigentümer (Vermieter) bitten, die Angelegenheit weiterzuverfolgen.

Wird die Durchsetzung des Beschlusses während des laufenden Verfahrens ausgesetzt?

Grundsätzlich nein – die Erhebung einer Anfechtungsklage setzt die Durchsetzung des Beschlusses nicht automatisch aus. Würde die Durchsetzung einen nicht wiedergutzumachenden Schaden verursachen, kann der Kläger gesondert eine einstweilige Verfügung des Gerichts beantragen, um die Vollstreckung bis zum Abschluss des Verfahrens auszusetzen.

Quelle: Türkisches Gesetz über Wohnungseigentum Nr. 634 (Kat Mülkiyeti Kanunu), Art. 20, Art. 30, Art. 31 und Art. 33.

Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Um die Frist zur Anfechtung eines Versammlungsbeschlusses nicht zu versäumen, empfehlen wir, sich umgehend nach Kenntnisnahme des Beschlusses an einen Rechtsanwalt zu wenden.