Haftung des Bauunternehmers beim Bauträgervertrag gegen Grundstücksanteil

Haftung des Bauunternehmers beim Bauträgervertrag gegen Grundstücksanteil

Beim „Bauträgervertrag gegen Grundstücksanteil" (kat karşılığı inşaat sözleşmesi, auch arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi genannt) überträgt der Grundstückseigentümer dem Bauunternehmer einen Anteil seines Grundstücks im Austausch gegen eine bestimmte Anzahl der darauf zu errichtenden Wohnungen – ohne dass der Eigentümer die Bauleistung in bar bezahlen muss. Dies ist eine der in der Türkei am weitesten verbreiteten Methoden der Wohnbebauung. Diese Vertragsart birgt jedoch rechtliche Feinheiten – sowohl hinsichtlich der Formvorschriften als auch der Haftung des Bauunternehmers –, die den Grundstückseigentümer bei unzureichendem Verständnis erheblichen Risiken aussetzen können.

Was ist ein Bauträgervertrag gegen Grundstücksanteil?

Der Bauträgervertrag gegen Grundstücksanteil ist seiner Natur nach ein gemischter Vertrag: Zum einen unterliegt die Verpflichtung des Bauunternehmers, auf dem Grundstück Wohnungen zu errichten, den werkvertraglichen Bestimmungen des türkischen Obligationenrechts (Türk Borçlar Kanunu, „TBK", Art. 470 ff.); zum anderen hat die Verpflichtung des Grundstückseigentümers, bestimmte, den einzelnen Wohnungen entsprechende Grundstücksanteile auf den Bauunternehmer zu übertragen, den Charakter eines Versprechens zum Verkauf von Grundeigentum. Da diese beiden Elemente nebeneinander bestehen, unterliegt der Vertrag sowohl den werkvertraglichen Regeln als auch den Formvorschriften, die für Versprechen zur Übertragung von Grundeigentum gelten.

Warum muss der Vertrag notariell beurkundet werden?

Da der Vertrag ein Versprechen zur künftigen Übertragung eines Grundstücksanteils enthält, verlangt die gefestigte Rechtsprechung des türkischen Kassationshofs (Yargıtay) gemäß Art. 26 des Grundbuchgesetzes (Tapu Kanunu) und Art. 60 des Notariatsgesetzes (Noterlik Kanunu), dass er vor einem Notar in der Form eines „notariell beurkundeten Verkaufsversprechens über Grundeigentum" (düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi) abgeschlossen wird. Ein Bauträgervertrag gegen Grundstücksanteil, der nur in einfacher Schriftform ohne Beachtung dieser Formvorschrift geschlossen wird, gilt grundsätzlich wegen Formmangels als nichtig. Ausnahmsweise hat der Kassationshof in Fällen, in denen der Vertrag bereits von den Parteien im Wesentlichen erfüllt wurde (etwa wenn der Bau weitgehend fertiggestellt oder die Wohnungen bereits übergeben wurden), gestützt auf das Verbot des Rechtsmissbrauchs (Art. 2 des türkischen Zivilgesetzbuchs), es mitunter als unbillig angesehen, sich auf den Formmangel zu berufen. Dies ist jedoch eine Ausnahme von der allgemeinen Regel, deren Anwendung im Einzelfall nicht garantiert werden kann. Aus diesem Grund ist es für den Grundstückseigentümer von entscheidender Bedeutung, von Anfang an einen notariell beurkundeten Vertrag zu verwenden.

Haftung des Bauunternehmers für Mängel

Weisen die errichteten Wohnungen Baumängel, Materialfehler oder Abweichungen vom genehmigten Projekt bzw. vom Vertrag auf, finden die werkvertraglichen Bestimmungen entsprechende Anwendung (Art. 474 ff. TBK). Der Grundstückseigentümer ist verpflichtet, das übergebene Werk unverzüglich zu prüfen und festgestellte Mängel innerhalb angemessener Frist dem Bauunternehmer anzuzeigen; andernfalls kann das Werk als mängelfrei angenommen gelten. Für rechtzeitig angezeigte Mängel stehen dem Grundstückseigentümer Wahlrechte zu: Nachbesserung (Mängelbeseitigung) zu verlangen, eine Minderung des Preises (d. h. des geschuldeten Grundstücksanteils) zu fordern oder, wenn der Mangel erheblich ist, vom Vertrag zurückzutreten. Welches Recht auszuüben ist, richtet sich nach der Schwere des Mangels und den konkreten Umständen.

Verzug des Bauunternehmers und Verzugsschaden

Vollendet und übergibt der Bauunternehmer den Bau nicht innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist, gelten die allgemeinen Bestimmungen über den Schuldnerverzug (Art. 117 ff. TBK). Der Grundstückseigentümer kann Ersatz des durch den Verzug entstandenen Schadens verlangen; ist im Vertrag für diesen Fall eine Vertragsstrafe (cezai şart) vereinbart, kann er die vereinbarte Vertragsstrafe verlangen, ohne den tatsächlichen Schaden gesondert nachweisen zu müssen. Wird die Verzögerung erheblich oder zeigt sich, dass der Bauunternehmer das Werk nicht vollenden wird, kann dem Grundstückseigentümer bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen auch ein Rücktrittsrecht vom Vertrag zustehen.

Gegenseitige Rückgabepflichten bei Vertragsauflösung

Wird der Bauträgervertrag gegen Grundstücksanteil aufgelöst, sind die Parteien verpflichtet, das gegenseitig Erhaltene zurückzugewähren. Der Bauunternehmer muss die ihm übertragenen Grundstücksanteile zurückgeben, soweit er zum Zeitpunkt der Auflösung noch keinen Anspruch darauf erworben hatte; im Gegenzug muss der Grundstückseigentümer dem Bauunternehmer den Wert der bis dahin erbrachten und ihm zugutekommenden Bauleistungen ersetzen, was nach den Regeln über ungerechtfertigte Bereicherung und unerlaubte Handlung zu beurteilen ist. Die genaue Bewertung der erbrachten Bauleistungen und die Verteilung des Verschuldens zwischen den Parteien sind die Hauptquelle der meisten aus einer solchen Abwicklung entstehenden Streitigkeiten.

Welche Schutzmaßnahmen sollte der Grundstückseigentümer treffen?

• Verlangen Sie von Beginn des Vertrags an eine Bankgarantie (teminat mektubu) vom Bauunternehmer.
• Übertragen Sie den Grundstücksanteil stufenweise, entsprechend dem tatsächlichen Baufortschritt, statt den gesamten Anteil von vornherein zu übertragen.
• Sichern Sie im Vertrag ausdrücklich die Verpflichtung ab, die Bauaufsicht durchführen zu lassen und die Nutzungsgenehmigung (iskan / yapı kullanma izin belgesi) einzuholen.
• Sichern Sie die Verpflichtungen des Bauunternehmers, wo möglich, durch eine Hypothek oder eine andere Sicherheit ab.

Häufig gestellte Fragen

Ist der Vertrag automatisch nichtig, wenn er nicht notariell beurkundet wird?

Grundsätzlich ja – ein nur in einfacher Schriftform geschlossener Vertrag gilt wegen Nichteinhaltung der erforderlichen Form als nichtig. Auch wenn der Kassationshof in Ausnahmefällen, in denen der Vertrag bereits im Wesentlichen erfüllt wurde, zu einem anderen Ergebnis kommen kann, ist es ein erhebliches Risiko, sich auf diese Möglichkeit zu verlassen und einen formlosen Vertrag zu unterzeichnen.

Was kann ich tun, wenn der Bauunternehmer den Bau nicht rechtzeitig fertigstellt?

Sie können Verzugsschaden nach Art. 117 ff. TBK verlangen; ist im Vertrag eine Vertragsstrafe vereinbart, können Sie stattdessen diesen Betrag verlangen. Wird die Verzögerung erheblich, kann Ihnen bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen auch ein Rücktrittsrecht zustehen.

Welche Rechte habe ich, wenn ich einen Mangel am Bau feststelle?

Sofern Sie den Mangel dem Bauunternehmer innerhalb angemessener Frist anzeigen, können Sie Nachbesserung, eine Minderung des geschuldeten Grundstücksanteils oder, bei einem erheblichen Mangel, den Rücktritt vom Vertrag verlangen.

Was geschieht mit dem von mir übertragenen Grundstücksanteil, wenn der Vertrag aufgelöst wird?

Der Bauunternehmer muss die Grundstücksanteile zurückgeben, auf die er noch keinen Anspruch erworben hatte; der Wert seiner Ihnen zugutekommenden Bauleistungen wird gesondert nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung bewertet und ersetzt.

Quelle: Türkisches Obligationenrecht (Türk Borçlar Kanunu) Nr. 6098, Art. 117 ff., Art. 470 ff., Art. 474 ff.; Grundbuchgesetz (Tapu Kanunu) Nr. 2644, Art. 26; Notariatsgesetz (Noterlik Kanunu) Nr. 1512, Art. 60.

Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Vor Unterzeichnung eines Bauträgervertrags gegen Grundstücksanteil oder vor Schritten in einem bestehenden Vertragsstreit empfehlen wir, Ihre konkrete Situation mit einem Rechtsanwalt zu besprechen.