Как выселить арендатора в Турции: основания и порядок — руководство для арендодателей 2026

Когда отношения с арендатором портятся или у вас возникает необходимость в собственной недвижимости, первым делом возникает вопрос: «Как мне добиться выселения арендатора?»

Турецкое законодательство существенно защищает арендаторов, поэтому выселение возможно только на основании конкретных оснований, прямо перечисленных в законе.

В этом руководстве мы в формате «вопрос-ответ» рассматриваем для арендодателей основания и порядок выселения.

По каким основаниям я могу выселить арендатора?

Основные основания для выселения, предусмотренные статьями 350-356 Кодекса обязательств Турции (Türk Borçlar Kanunu), — это неуплата арендной платы, несоблюдение обязательства о выселении, использование имущества не в соответствии с условиями договора, нужда арендодателя в имуществе, а также необходимость реконструкции или проведения работ по градостроительному плану.

Как выселить арендатора, который не платит арендную плату?

Если арендатор допускает просрочку по внесению арендной платы, арендодатель вправе направить письменное уведомление с требованием погасить задолженность.

Если в течение одного арендного года арендатору были направлены два обоснованных уведомления, арендодатель вправе подать иск о выселении по окончании срока договора аренды.

Что именно означает «два обоснованных уведомления»?

В течение одного арендного года арендатору должны были быть направлены как минимум два отдельных обоснованных уведомления в связи с несвоевременной уплатой арендной платы.

То, что каждое уведомление было оформлено в письменном виде и надлежащим образом (рекомендуется направление через нотариуса), имеет большое значение для последующего доказывания.

Как происходит выселение по причине нужды?

Арендодатель вправе подать иск о выселении, если у него самого, его супруга(и), потомков, восходящих родственников или иных лиц, которых он по закону обязан содержать, возникла нужда в жилом или коммерческом помещении, — при условии, что эта нужда является реальной и добросовестной.

Такой иск должен быть подан в течение определённого срока после окончания договора аренды.

Возможно ли выселение в связи с реконструкцией или проведением работ по градостроительному плану?

Да.

Выселение может быть потребовано в случаях, когда необходимо освободить имущество для его реконструкции, капитального ремонта, расширения или в целях, связанных с градостроительным планом, и при этом дальнейшее пребывание арендатора в помещении на время проведения этих работ невозможно.

Что такое обязательство о выселении и как оно применяется?

Обязательство о выселении (tahliye taahhüdü) — это письменное обязательство арендатора освободить имущество к определённой дате.

Если арендатор не освобождает имущество в указанную в обязательстве дату, арендодатель вправе на основании этого обязательства потребовать выселения — как через исполнительное производство, так и в судебном порядке.

Что делать, если арендатор использует имущество не по условиям договора?

Использование имущества в целях, отличных от согласованных, либо создание серьёзных неудобств для соседей может дать арендодателю право потребовать выселения; и в этих случаях важное значение имеет надлежащим образом проведённая процедура уведомления.

Обязательна ли медиация перед подачей иска о выселении?

Да.

С 1 сентября 2023 года, за исключением выселения через исполнительное производство, обращение к медиатору до подачи иска стало обязательным процессуальным условием для исков о выселении, вытекающих из арендных отношений.

Иски, поданные напрямую, минуя стадию медиации, могут быть отклонены по процессуальным основаниям.

В чём разница между выселением через исполнительное производство и через суд?

В случае неуплаты арендной платы арендодатель может инициировать через исполнительное управление «исполнительное производство с требованием о выселении»; в определённых ситуациях этот путь может привести к более быстрому результату по сравнению с обычным иском о выселении.

Какой путь больше подходит для конкретной ситуации, следует оценивать исходя из характера задолженности по арендной плате.

Сколько длится рассмотрение иска о выселении?

Срок зависит от загруженности суда, особенностей дела и возражений сторон, однако подобные дела нередко занимают несколько месяцев.

Что произойдёт, если арендатор отказывается выселяться?

Если, несмотря на вступившее в законную силу решение о выселении, арендатор не освобождает имущество, арендодатель вправе инициировать через исполнительное управление принудительное выселение.

Могу ли я как арендодатель самостоятельно сменить замки или вынести вещи арендатора?

Нет — это категорически не рекомендуется.

Самовольные действия до завершения законной процедуры выселения — вынос личных вещей арендатора, смена замков или отключение таких услуг, как электричество и вода, — могут поставить вас в сложное положение с правовой и даже уголовной точки зрения, даже если формально вы правы.

Выселение всегда должно осуществляться в рамках порядка, предусмотренного законом, — то есть через суд или исполнительное производство.

Чего не следует делать

Направлять уведомления с нарушением порядка

Оформление уведомлений в письменном и доказуемом виде (предпочтительно через нотариуса) важно для нормального хода процесса.

Пропускать стадию медиации

Иски, поданные без предварительного обращения к обязательной медиации, могут быть отклонены по процессуальным основаниям, что приводит к потере времени.

Предпринимать попытки самовольного выселения

Такие меры, как смена замков или вынос вещей, могут повлечь неправомерные последствия.

Краткий контрольный список

1. Определите, какому из предусмотренных законом оснований соответствует ваша причина для выселения.

2. Если арендная плата не выплачивается, направляйте уведомления в письменном виде и с соблюдением установленного порядка.

3. При выселении по причине нужды внимательно соблюдайте установленные сроки.

4. Завершите обязательную процедуру медиации до подачи иска.

5. Ведите процесс совместно с адвокатом.

6. Ни на каком этапе не предпринимайте попыток самовольного выселения.

Часто задаваемые вопросы

Мой арендатор не хочет съезжать, хотя срок договора аренды истёк, — могу ли я выселить его немедленно?

Одного лишь истечения срока договора аренды недостаточно для выселения — необходимо наличие одного из оснований, предусмотренных законом.

Арендатор устно сказал: «Я съеду через месяц» — достаточно ли этого?

Чтобы обязательство о выселении имело юридическую силу, важно, чтобы оно было оформлено в письменном виде и подписано арендатором по собственной воле.

Я выселил арендатора по причине нужды, а он впоследствии узнал, что я сдал имущество в аренду другому лицу — что будет?

Обращение с требованием о выселении на основании нужды, которая в действительности не являлась настоящей, может повлечь для арендодателя требование о возмещении ущерба со стороны арендатора; именно поэтому так важно, чтобы нужда была добросовестной.

Возможно ли выселение при отсутствии письменного договора аренды (устная аренда)?

Даже при отсутствии письменного договора наличие арендных отношений может быть доказано иными средствами доказывания; однако письменный договор существенно облегчает доказывание в рамках процесса.

Заключение

Выселение арендатора — это поэтапный процесс, требующий как наличия правильного правового основания, так и полного соблюдения установленного порядка.

Попытка выселения с нарушением процедуры может затянуть процесс или обернуться против вас, даже если по существу вы правы.

Atalya Hukuk Bürosu оказывает в Анталье арендодателям юридические консультации и сопровождение по делам о выселении арендаторов и процедурам выселения через исполнительное производство в рамках права недвижимости.

Данная статья подготовлена исключительно в общих информационных целях и не является юридической консультацией. Для оценки применительно к вашей конкретной ситуации настоятельно рекомендуется обратиться к адвокату.

Источники

• Кодекс обязательств Турции № 6098 (Türk Borçlar Kanunu), ст. 350-356
• Закон № 6325 «О медиации по гражданско-правовым спорам» (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu) — положения об обязательной медиации как процессуальном условии для исков о выселении, вытекающих из арендных отношений