Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz: İptal Davası Nasıl Açılır?

Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz: İptal Davası Nasıl Açılır?

Apartman ve sitelerde ortak yaşamın temel kuralları, kat malikleri kurulunun aldığı kararlarla belirlenir. Yönetici seçiminden aidat miktarına, ortak alanların kullanımından bakım-onarım işlerine kadar pek çok konu bu kararlarla şekillenir ve alınan kararlar -katılmayan veya karara karşı oy kullanan kat malikleri dâhil- tüm kat maliklerini bağlar. Ancak bu bağlayıcılık mutlak değildir: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), kanuna, yönetim planına veya iyiniyet kurallarına aykırı kararlara karşı kat maliklerine belirli sürelerde dava yoluyla itiraz etme hakkı tanır.

Kat Malikleri Kurulu Kararı Nasıl Alınır ve Kimleri Bağlar?

KMK m.30 ve m.31 uyarınca kat malikleri kurulunun geçerli karar alabilmesi için gerek toplantıya katılım gerekse oylamada kanunda öngörülen sayı ve arsa payı nisabına ulaşılması gerekir; bazı önemli kararlar (örneğin yönetim planında değişiklik gibi) için ise nitelikli çoğunluk aranır. Usulüne uygun çağrı yapılarak ve gerekli nisapla alınan bir karar, toplantıya hiç katılmamış veya karara olumsuz oy vermiş kat malikleri de dâhil olmak üzere bütün kat maliklerini bağlar. Bu nedenle "toplantıya katılmadım" veya "ben o kararı kabul etmedim" savunması tek başına kararın uygulanmasını engellemez; kararın etkisiz kılınması ancak yasal süresi içinde açılacak bir iptal davasıyla mümkündür.

İptal Davası Açma Süresi Ne Kadardır?

KMK m.33 hükmü, iptal davası için sıkı süreler öngörür. Toplantıya katılıp karara aykırı oy kullanan her kat maliki, karar tarihinden başlayarak 1 ay içinde dava açabilir. Toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrendiği tarihten itibaren 1 ay içinde, fakat her hâlde karar tarihinden başlayarak 6 ay içinde dava açmak zorundadır; bu 6 aylık süre, kararı ne zaman öğrendiğine bakılmaksızın işleyen kesin (hak düşürücü) bir süredir. Dava, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Bu sürelerin kaçırılması, kararın ne kadar hukuka aykırı olduğundan bağımsız olarak dava hakkının kaybına yol açabilir; bu nedenle toplantı tutanağının tebliğ veya öğrenilme tarihinin doğru tespiti kritik önem taşır.

Hangi Kararlar İptal Edilebilir? İptal Sebepleri Nelerdir?

Mahkeme, iptal davasında kararın kanuna, yönetim planına veya iyiniyet kurallarına aykırı olup olmadığını inceler. Uygulamada sık karşılaşılan iptal sebepleri arasında; kanunda öngörülen toplantı veya karar nisabına uyulmadan alınan kararlar, usulüne uygun çağrı yapılmadan gerçekleştirilen toplantılar, kat malikleri arasında haklı bir neden olmaksızın eşitsizlik yaratan uygulamalar, kurulun yetkisini aşan veya yönetim planında öngörülmeyen yükümlülükler getiren kararlar sayılabilir. Kararın alınış amacı ve içeriği, somut olayın özellikleri dikkate alınarak değerlendirilir; genel bir kural olarak, salt "kararı beğenmemek" iptal için yeterli bir gerekçe değildir.

Aidat Borcu Kararlarına İtiraz ve İcra Takibi

Kat malikleri kurulunun aidat (yönetim gideri) belirlemesine veya ödenmeyen aidatların tahsiline ilişkin kararı, ödeme yapmayan kat maliki hakkında doğrudan icra takibi başlatılmasına dayanak oluşturabilir. KMK m.20 uyarınca, gecikilen aidat için aylık %5 oranında gecikme tazminatı talep edilebilir; bu oran, dönemin yasal faiz oranlarına göre oldukça yüksektir ve borcun uzun süre ödenmemesi ciddi bir mali yüke dönüşebilir. Aidat kararına karşı iptal davası açılmış olması, kural olarak icra takibini kendiliğinden durdurmaz; borçlu kat malikinin takibi durdurmak istemesi hâlinde, iptal davasıyla birlikte veya ayrıca mahkemeden ihtiyati tedbir (kararın icrasının durdurulması) talep etmesi gerekir.

İptal Davası Açmadan Önce Nelere Dikkat Edilmeli?

• Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılıp yapılmadığını (tebligat şekli, süresi) belgeleriyle kontrol edin.
• Toplantı tutanağını ve karar defterini inceleyerek nisabın sağlanıp sağlanmadığını değerlendirin.
• 1 aylık ve 6 aylık süreleri, karar tarihi ile kararı öğrenme tarihini net biçimde tespit ederek hesaplayın.
• Kararın uygulanmasının ciddi bir zarara yol açacağı durumlarda ihtiyati tedbir talebini vakit kaybetmeden değerlendirin.
• Dava dilekçesini hazırlarken tutanak, imza listesi, çağrı belgesi gibi delilleri eksiksiz toplayın.

Sık Sorulan Sorular

Toplantıya katılmadım ve kararı çok sonra öğrendim, yine de dava açabilir miyim?

Öğrenme tarihinizden itibaren 1 ay içinde dava açabilirsiniz; ancak KMK m.33 gereği bu hak, karar tarihinden itibaren en geç 6 ay içinde kullanılmalıdır. 6 aylık süre geçtikten sonra, kararı ne zaman öğrendiğinizin önemi kalmaz ve dava hakkı düşer.

Toplantıda karara muhalif kaldığımı tutanağa yazdırmazsam ne olur?

Muhalefet şerhinin tutanağa geçirilmemesi, ileride "toplantıya katılıp karara aykırı oy kullandığınızı" ispatlamanızı zorlaştırabilir. Bu nedenle karara karşı olduğunuzu toplantı sırasında açıkça beyan edip tutanağa işletmeniz, olası bir iptal davasında önemli bir delil oluşturur.

Kiracı, kat malikleri kurulu kararının iptali için dava açabilir mi?

Hayır. İptal davası açma hakkı KMK m.33 uyarınca kat maliklerine tanınmıştır; kiracı bu davayı kendi adına açamaz. Kararın kiracıyı doğrudan etkilediği durumlarda kiracı, kat maliki olan ev sahibiyle iletişime geçerek sürecin takip edilmesini talep edebilir.

Dava sürerken kurul kararının uygulanması durur mu?

Kural olarak hayır; iptal davasının açılmış olması kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Kararın uygulanması hâlinde telafisi güç bir zarar doğacaksa, davacı mahkemeden ayrıca ihtiyati tedbir talep ederek kararın icrasının dava sonuna kadar durdurulmasını isteyebilir.

Kaynak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.30, m.31 ve m.33.

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Kat malikleri kurulu kararına itiraz sürelerinin kaçırılmaması için, kararı öğrendiğiniz andan itibaren vakit geçirmeden bir avukata danışmanızı öneririz.