Ответственность подрядчика по договору строительства в обмен на долю земли

Ответственность подрядчика по договору строительства в обмен на долю земли

По «договору строительства в обмен на долю земли» (kat karşılığı inşaat sözleşmesi, также arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi) собственник земельного участка передаёт подрядчику часть своей земли в обмен на определённое количество готовых квартир в возводимом здании — без необходимости оплачивать строительство деньгами. Это один из самых распространённых способов жилищного строительства в Турции. Однако данный вид договора содержит юридические тонкости — как в отношении требований к форме, так и в отношении ответственности подрядчика, — которые при неправильном понимании могут подвергнуть собственника земли серьёзным рискам.

Что представляет собой договор строительства в обмен на долю земли?

По своей природе договор строительства в обмен на долю земли является смешанным: с одной стороны, обязательство подрядчика построить квартиры на земельном участке регулируется положениями турецкого Обязательственного кодекса (Türk Borçlar Kanunu, «TBK») о договоре подряда (ст. 470 и далее); с другой стороны, обязательство собственника земли передать подрядчику доли участка, соответствующие определённым квартирам, носит характер обещания продажи недвижимости. Сочетание этих двух элементов означает, что договор подчиняется как правилам о договоре подряда, так и требованиям к форме, применимым к обещанию передачи недвижимости.

Почему договор должен оформляться у нотариуса?

Поскольку договор включает обещание передать долю земельного участка в будущем, согласно устойчивой практике турецкого Кассационного суда (Yargıtay), в соответствии со ст. 26 Закона о земельном кадастре (Tapu Kanunu) и ст. 60 Закона о нотариате (Noterlik Kanunu), он должен быть оформлен у нотариуса в форме «нотариально удостоверенного обещания продажи недвижимости» (düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi). Договор строительства в обмен на долю земли, заключённый лишь в простой письменной форме без соблюдения этого требования, по общему правилу считается недействительным из-за несоблюдения формы. В порядке исключения Кассационный суд в случаях, когда договор уже был существенно исполнен сторонами (например, строительство в значительной степени завершено или квартиры переданы), иногда признавал — на основании запрета злоупотребления правом (ст. 2 Гражданского кодекса Турции), — что ссылка на порок формы была бы несправедливой. Однако это исключение из общего правила, и его применение в каждом конкретном случае не гарантировано. Поэтому собственнику земли крайне важно с самого начала действовать на основании договора, оформленного у нотариуса.

Ответственность подрядчика за недостатки

Если в построенных квартирах обнаруживаются строительные дефекты, недостатки материалов или отклонения от проекта либо договора, по аналогии применяются положения о договоре подряда (ст. 474 TBK и далее). Собственник земли обязан без промедления осмотреть переданную работу и в разумный срок уведомить подрядчика об обнаруженных недостатках; в противном случае работа может считаться принятой без недостатков. В отношении своевременно заявленных недостатков у собственника земли есть право выбора: потребовать устранения недостатка (ремонта), потребовать соразмерного уменьшения цены (то есть причитающейся доли участка) или, если недостаток существенный, отказаться от договора. Выбор конкретного средства защиты зависит от тяжести недостатка и конкретных обстоятельств.

Просрочка подрядчика и неустойка за задержку

Если подрядчик не завершает и не сдаёт строительство в срок, установленный договором, применяются общие положения о просрочке должника (ст. 117 TBK и далее). Собственник земли вправе требовать возмещения убытков, вызванных просрочкой; если договором предусмотрена неустойка (cezai şart) на этот случай, он может потребовать выплаты согласованной неустойки без необходимости отдельно доказывать размер понесённого ущерба. Если просрочка становится значительной или становится очевидным, что подрядчик не завершит работу, у собственника земли при соблюдении установленных условий может также возникнуть право на расторжение договора.

Взаимные обязательства сторон по возврату при расторжении договора

В случае расторжения договора строительства в обмен на долю земли стороны обязаны взаимно вернуть полученное по договору. Подрядчик обязан вернуть переданные ему доли земельного участка в той мере, в какой он ещё не приобрёл на них право на момент расторжения; в свою очередь, собственник земли обязан возместить подрядчику стоимость выполненных к этому моменту строительных работ, которые принесли ему выгоду, — в рамках правил о неосновательном обогащении и деликтной ответственности. Точная оценка стоимости выполненных работ и распределения вины между сторонами — источник большинства споров, возникающих при таком урегулировании.

Какие меры защиты следует предпринять собственнику земли?

• С самого начала действия договора потребуйте от подрядчика банковскую гарантию (teminat mektubu).
• Передавайте долю земельного участка поэтапно, в зависимости от фактического хода строительства, избегая передачи всей доли сразу.
• Прямо закрепите в договоре обязанность пройти строительный надзор и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (iskan / yapı kullanma izin belgesi).
• По возможности обеспечьте обязательства подрядчика ипотекой или иным видом залога.

Часто задаваемые вопросы

Является ли договор автоматически недействительным, если он не оформлен у нотариуса?

Как правило, да — договор, заключённый лишь в простой письменной форме, считается недействительным из-за несоблюдения обязательной формы. Хотя Кассационный суд может прийти к иному выводу в исключительных случаях, когда договор уже существенно исполнен, полагаться на эту возможность и подписывать неформальный договор — серьёзный риск.

Что делать, если подрядчик не сдаёт строительство в срок?

Вы можете потребовать возмещения убытков за просрочку согласно ст. 117 TBK и далее; если в договоре предусмотрена неустойка, вы можете потребовать её выплаты вместо доказывания убытков. Если просрочка становится значительной, у вас также может возникнуть право на расторжение договора при соблюдении соответствующих условий.

Какие у меня права, если я обнаружил недостаток в строительстве?

При условии уведомления подрядчика о недостатке в разумный срок вы можете потребовать его устранения, уменьшения причитающейся доли участка либо, если недостаток существенный, отказаться от договора.

Что произойдёт с переданной мной долей участка, если договор будет расторгнут?

Подрядчик обязан вернуть доли участка, на которые он ещё не приобрёл право; при этом стоимость выполненных им работ, принёсших вам выгоду, отдельно оценивается и компенсируется по правилам о неосновательном обогащении.

Источник: Обязательственный кодекс Турции (Türk Borçlar Kanunu) № 6098, ст. 117 и далее, ст. 470 и далее, ст. 474 и далее; Закон о земельном кадастре (Tapu Kanunu) № 2644, ст. 26; Закон о нотариате (Noterlik Kanunu) № 1512, ст. 60.

Данный материал подготовлен исключительно в общих информационных целях и не является юридической консультацией. Перед подписанием договора строительства в обмен на долю земли или перед принятием каких-либо мер в рамках уже существующего спора рекомендуем обсудить вашу конкретную ситуацию с адвокатом.